不動産 FP2級 FP3級総まとめ みんなのFP

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不動産の要注意項目は以下の5つ。練習問題は過去問とオリジナル問題であり、合格に必要な水準の問題です。極めて高い頻度で出題される重要論点について、マーカーを引いてあります。用語の意味をしっかり暗記できるかが鍵なります。範囲は広いですが出題ポイントは限られています。

登記区分建物の議決2項道路建ぺい率純利回り

不動産の評価

 公示価格基準値標準価格固定資産税評価額相続税評価額
内容一般の土地取引の指標公示価格の細く固定資産税、不動産取得税などの基礎価格相続税、贈与税などの基礎価格
基準日1月1日7月1日1月1日(3年に1度)1月1日
公表日3月下旬9月下旬3月または4月7月初旬
決定機関国土交通省都道府県市町村国税庁
評価割合100%100%70%80%
評価方法
取引事例比較法
類似取引を参考にする
原価法
再調達原価を求め、それを減価修正
収益還元法
将来生み出す純収益と最終的な売却価格から求める 直接還元法とDCF法がある

練習問題

登記

甲区は所有権のみが記載される。

乙区には所有権以外の権利が記載される。仮登記に対抗力なし、登記に公信力なし

練習問題

不動産取引

瑕疵担保責任
知った日から1年以内なら売主に賠償請求できる(ただし、時効10年)
住宅の品質確保の促進等に関する法律
瑕疵担保責任を引き渡しから最低10年と義務付け
壁芯面積
壁の中心線から測定した面積 ⇔ 内法面積(壁の内側の面積(登記簿))
公簿取引
登記簿面積に基づく取引 ⇔ 実測取引(実際に測定した面積に基づく取引、後日精算あり)
宅地建物取引主任者
従業員5人に対し、1人専任で置く、取引業者は知事、大臣から免許をうける
取引業者報酬限度
取引金額400万円超 取引金額×3%+6万円
専任・専属媒介契約
2週間(専属は1週間)に1回報告、3ヶ月以内の契約期間

練習問題

不動産に関する法律

借地借家法
普通借地権
30年以上、更新は20年以上、2回目以降は10年以上、目的、方法に制限なし
定期借地権
一般50年、事業用10年以上50年未満、建物譲渡特約付30年以上、更新なし
一般は書面、事業用は公正証書、建物譲渡特約付は制限なし
建物譲渡特約付以外は更地で返す
普通借家権
原則1年以上、1年未満の場合、期間の定めのない契約とみなす
貸主が正当事由を持って解約の申入れを行った場合、6ヶ月経過後に契約終了
定期借家権
契約で定めた期間で、更新されず終了、書面による(普通は制限なし)
1年以上の場合、終了1年~半年前に終了する旨の通知
区分所有法(集合住宅)
集会の決議要件
過半数
一般的事項(下記以外)
4分の3以上
規約の設定、変更、廃止
5分の4以上
立て替え

練習問題

都市計画法と用途制限

都市計画法
準都市計画区域
3000㎡以上の開発行為は許可が必要
都市計画区域
市街化区域
1000㎡以上の開発行為は許可が必要 都市計画税の納税義務
市街化調整区域
規模にかかわらず、許可が必要
非線引き区域
3000㎡以上の開発行為は許可が必要
上記以外
1ha以上の開発行為は許可が必要

工業専用地域でない限りは、住宅の建築は認められる。

練習問題

建築基準法

建築基準法
4m以上の幅で道路 ⇔ 2項道路 4m未満で施行時、既に存在して指定を受けている道路
接道義務
4m以上の道路に2m以上接していること
セットバック
2項道路の場合は、道路の中心線から2m下がった線を境界線とみなす
建ぺい率
敷地面積に対する建築面積割合
緩和 各々10%プラス 防火地域内にある耐火建築物、指定された角地
防火地域>準防火地域>無指定地域 またがる場合は最も厳しい規制
容積率
敷地面積に対する延べ面積の割合
前面道路が12m未満の場合は制限あり
指定容積率 又は 前面道路幅(一番広い幅)×40%(住宅系、その他は60%)

土地区画整理法

減歩
土地所有者から一部を提供してもらうこと
換地
宅地を別の場所に移動してもらうこと
仮換地
換地処分前に、仮の換地として指定される土地
保留地
換地として定めず、売却目的で施工者が確保している土地

練習問題

農地に関する法律

農地法
市街化区域内
農業委員会に届け出ることで所有する農地を自宅の建築を目的とする宅地に転用できる
市街化区域外
都道府県知事の許可によって所有する農地を自宅の建築を目的とする宅地に転用できる

練習問題

不動産の税金

取得
不動産取得税、登録免許税、消費税、印紙税
保有
固定資産税、都市計画税
譲渡・賃貸
所得税、住民税
不動産取得税(売買、贈与)
都道府県が課税、固定資産税評価額×3%
免税
都道府県が課税、固定資産税評価額×3%
特例
新築 固定資産税評価額から1200万円減額、(50~240㎡)
中古 固定資産税評価額から控除額を減額(50~240㎡、築後20年以内)
固定資産税
1月1日に所有者として登録されている者に対し、固定資産税評価額×1.4%
特例
200㎡以下 固定資産税評価額÷6 200㎡超部分 固定資産税評価額÷3
新築 5年又は3年間、120㎡までは税率半額
都市計画税
市街化区域内の土地及び家屋の所有者、市町村が課税 固定資産税評価額×税率(0.3以下)
特例
200㎡以下 固定資産税評価額÷3 200㎡超部分 固定資産税評価額×2÷3

練習問題

不動産の譲渡所得

所得税(譲渡所得)
収入金額-(取得費+譲渡費用) 取得費不明の場合、収入金額の5%とすることができる
税率
短期譲渡所得 39%(住民税9%) ⇔ 長期譲渡所得 20%(住民税5%)
居住用財産の3000万円の特別控除
譲渡益-3000万円 短期でも長期でも利用できる
居住用財産の軽減税率の特例
譲渡年1月1日で所有期間が10年以上、3000万円控除後14%(6000万円超えは20%)の軽減税率
特定居住用財産の買い替えの特例
所有期間10年超で居住期間10年以上を譲渡し、新たに50㎡以上の居住用財産を購入
譲渡益に対する税金を繰り延べることができる(売った利益を購入費にできる)
軽減税率と重複不可
居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例
5年超え譲渡の場合で、10年以上の住宅ローンでは、損益通算できる

練習問題

不動産の運用

活用方法
自己建設方式、事業受託方式(デベロッパーに任せる)、土地信託方式(信託銀行に任せる)
等価交換方式(土地を譲渡し、その分だけ建物を受け取る)、建設協力金方式(テナントに建設費)
投資判断手法
投資利回り
総投下資本総収益利回り 総投下資本あたりの年間収入合計、正確性に欠ける
総投下資本純収益利回り 総投下資本あたりの(年間収入合計-諸経費)
キャッシュオンキャッシュ 自己資本あたりの現金手取り額
DCF法
正味現在価値法、内部収益率法(いずれも大きいほどよい)
純利回り(NOI利回り)
(年間収入合計 – 諸経費)/総投下資本(投資総額のこと)×100

練習問題

傾向分析

例年の傾向として、10問中8問が過去10回以内の試験でのいずれかの問題とほぼ一致、残りの2問が解けなくても良いといった傾向です。

出題予想とアドバイス

登記区分建物の議決2項道路建ぺい率純利回りは頻出のテーマです。過去問を繰り返し完璧にマスターしてください。

他の問題についても過去問を繰り返しながら確実に6問以上得点できるようにしてください。

試験のワンポイント~過去問を繰り返そう!~

例年、全60問中40問、67%程度が過去問とほぼ同じ問題で、過去問周辺知識で解ける問題10問と合わせて50問、83%が過去問知識で解くことが可能です。

つまり、過去問を繰り返せば確実に合格できるわけです。

過去問を繰り返しながら、わからないことがあればテキストを読む。練習問題を解く。それだけで十分合格圏内です。

電卓は持ち込み可能ですが、実際は理解できていれば選択肢から選べるように作られているため、使用しなくても正解を導けます。ただ、忘れずに持って行ってください。

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